Así se calcula el nuevo impuesto de plusvalía. Estas son las dos opciones para determinar cuánto le tocaría pagar

El Gobierno ha aprobado este lunes el nuevo sistema de cálculo del impuesto de plusvalía, después que el Tribunal Constitucional tumbara a finales de octubre el sistema para calcular la base imponible del tributo e impidiendo en la práctica su cobro. A partir de ahora, el contribuyente podrá elegir la fórmula que más le beneficie entre dos distintas opciones: usar la ganancia real procedente de la operación o aplicar un sistema parecido al anterior, basado en unos coeficientes que se aplican al valor catastral del terreno

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

El nombre oficial del impuesto de plusvalía es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata del tributo municipal que más ingresos brinda a los consistorios, solo por detrás del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Lo deben abonar los contribuyentes que venden una vivienda, la heredan o la reciben en donación, y grava aquella parte de ganancia obtenida en la transmisión que responde a la revalorización del suelo público sobre el que el inmueble está construido.

¿Por qué se ha modificado?

La base imponible de este tributo se calculaba hasta ahora con un solo método: al valor catastral del terreno se aplicaban unos coeficientes que solo cambiaban según el número de años transcurridos desde la compra del inmueble hasta su venta. Este sistema descansaba en una lógica por la cual se presumía un mercado con precios siempre ascendentes, que dejó de funcionar con el estallido de la crisis financiera hace ya más de una década.

A la luz de la evolución del mercado inmobiliario en los últimos años, el Constitucional ya determinó en dos sentencias de 2017 y 2019 que el tributo no se podía exigir en caso de pérdida en la transmisión o si su importe superaba la ganancia real obtenida por el contribuyente. El pasado 26 de octubre, se conoció el último fallo del alto tribunal en contra del gravamen, que en la práctica anulaba la posibilidad de cobrarlo al declarar inconstitucional su sistema de cálculo. El Constitucional justificaba que el sistema en vigor no reflejaba la evolución del mercado inmobiliario y recomendó que, para ser exigible, no se erigiera “en método único de determinación de la base imponible, permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor”.

¿Qué pasa ahora con el impuesto?

El Ministerio de Hacienda ha decidido mantener el método de cálculo objetivo, aunque con modificaciones en los coeficientes que se aplican: se sustituyen los porcentajes anuales empleados anteriormente por unos coeficientes máximos fijados según los años transcurridos desde la compra del inmueble, que se actualizarán cada año para tener en cuenta las fluctuaciones del mercado. Además, ha introducido un nuevo sistema para determinar la base imponible, en función de la ganancia (plusvalía real) obtenida por el contribuyente con la transmisión y calculada restando al precio de venta del inmueble el de adquisición.

Los ciudadanos podrán elegir la opción que les resulte más ventajosa y, si optan por la segunda, los ayuntamientos podrán comprobar el cálculo. La otra novedad que se introduce, aunque ya se venía aplicando por la jurisprudencia del Constitucional, es que no se gravarán aquellas operaciones que supongan una pérdida para el contribuyente.

¿Cómo cambian los coeficientes en el método objetivo?

Los coeficientes máximos que ha establecido Hacienda para el impuesto son topes que los municipios pueden modular y que se revisarán cada año para adaptarse a la evolución del mercado. También se ha introducido un coeficiente para las transmisiones que se lleven a cabo en un plazo inferior al año, que suelen ser las más especulativas y que antes no estaban gravadas por el tributo.

¿Cómo se determina la base imponible?

La base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por los coeficientes que fijen los alcaldes, y que no podrán superar los topes estatales.

El contribuyente deberá calcular el valor que tienen los terrenos sobre los que está construida su vivienda. Es posible encontrarlo en la referencia catastral de la vivienda y está reflejado en algunas hipotecas. Sobre la revalorización del suelo se determinará el impuesto.

También se podrá calcular la base imponible con otro método, calculando la revalorización real del suelo. Para ello habrá que obtener la diferencia entre el precio de compra y el de traspaso del inmueble y sobre esa diferencia aplicar la proporción que tiene el terreno en el activo. Por ejemplo, si el valor del suelo es del 20% del total de la vivienda habría que aplicar ese 20% sobre la plusvalía real para determinar la base imponible.

Hacienda permite elegir el cálculo más beneficioso para el contribuyente, ya sea el método objetivo (con coeficientes sobre valor catastral) o valor real (diferencia entre valor compra y venta).

¿Cuáles son los ganadores y perdedores del cambio?

En línea general, el nuevo sistema grava más que el anterior las operaciones a más corto plazo y beneficia cuando la transmisión se produce a más largo plazo. En particular, los nuevos coeficientes son más bajos que los anteriores para las compras de vivienda realizadas durante la crisis financiera: el factor más bajo se aplica a las adquisiciones llevadas a cabo entre 2008 y 2011 (0,08). Para las operaciones más a corto plazo, al contrario, los factores son mayores que en el sistema anterior.

¿Qué sistema es más beneficioso?

Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y para demostrar que, en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro. Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ―se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta― es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.

¿Se puede reclamar por el sistema anterior?

No. El fallo del Constitucional establece que no se puede reclamar el impuesto ―normalmente hay un plazo de cuatro años para recurrir las autoliquidaciones―, salvo estuviera recurrido antes de la sentencia del 26 de octubre. El decreto ley aprobado este lunes por el Gobierno no es, sin embargo, retroactivo, lo que deja un vacío legal entre la fecha del fallo y la entrada en vigor del decreto.

El abogado Esaú Alarcón también alerta sobre la constitucionalidad de modificar la determinación la base imponible de un impuesto a través de un decreto, ya que existe sobre ello una reserva de ley que solo puede salvarse por motivos de urgencia. “Se tenía que hacer rápido, pero creo que el real decreto ley no es un buen instrumento”, zanja.